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中国46城楼市持续低迷深圳公寓六折抛售

中国楼市持续低迷，在受监测的50城市中有46城住宅价格指数仍在下跌。深圳打折促销楼盘，有公寓甚至以六折抛售。图为2022年7月20日深圳市区高楼建筑。(Jade Gao / AFP)

【大纪元2022年10月14日讯】（大纪元专题部记者东方皓综合报导）中国楼市持续低迷，在受监测的50座城市中有46城住宅价格指数仍在下跌，其中38城楼价下跌已一年。此外，“十一”假期期间15个重点城市新房成交套数同比腰斩，百强房企前三季度业绩同比腰斩，北京写字楼三季度空置率上升，租金下滑。

为刺激楼市，中共监管部门要求各大银行年内新增房地产融资至少1,000亿元，多地政府和国企回购商品房，逾30城市实施“一人购屋全家帮”，至少19城发放买楼消费券。但民众购房意愿难以提振，看涨楼价居民占比创2009年以来新低。

深圳开发商六折抛售公寓项目

财联社10月12日报导，在楼市成交低迷背景下，深圳打折促销楼盘从局部扩散至全城，有公寓甚至给出了六折优惠。

深圳京基水贝时代广场项目备案价为7.2万元/平方米，但开发商在9月底进行了调价，单价调至4.6万元/平方米起，中间楼层单价在5万元/平方米左右，由此计算，相当于在备案价基础上打了六至七折。

据报导，该项目一位置业顾问披露，因为行情不好，之前一直卖不动，成交量很低，但是开发商有回款需求，因此对所有单位进行了调价。

不仅是京基水贝时代广场，深圳当前打折促销楼盘明显增多，折扣力度明显加大，部分楼盘打了八折，这在近几年深圳楼市促销案例中较为少见。

报导引述中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，近期深圳推盘量明显增加，但开盘去化率不断下降，开发商要回笼资金，价格必须让步。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在深圳楼市基本面已发生改变之下，开发商加大促销力度并不奇怪。当前购房者较为谨慎，是造成市场需求低迷的主要原因之一。

尽管开发商让利幅度明显加大，但深圳楼市成交依旧低迷。

深圳市房地产信息平台数据显示，2022年10月1至7日深圳市新房住宅成交486套、成交面积55,778平方米，相较2021年同期下跌49%。二手房成交更加低迷，网签过户仅有15套。

据乐有家机构数据，2022年前9月，深圳一手住宅网签量为25,673套，而2021年同期为37,257套；深圳二手住宅网签量为19,264套，而2021年同期为38,146套。

深圳多点房机构预计，2022年深圳楼市成交量或将创下有记录以来的新低，预计在5.5万至5.8万套区间，相比2021年跌幅预估在40%左右。

38城楼价下跌已一年郑州楼价下跌长达46个月

上海易居房地产研究院10月11日发布的《50城监测系统楼价指数报告》（以下简称《报告》）显示，在受监测的50座城市中，只有成都、北京、上海、合肥4城已止跌转涨，另外46城住宅价格指数仍在下跌中。

从楼价累计下跌时间来看，河南省会城市郑州已有46个月的下行周期，楼价总跌幅为9.6%，目前仍在下跌中。

从跌幅来看，环京城市、河北廊坊自2017年7月开始下跌，至今累计下跌43个月，在50座监测城市中跌幅最大，达15.0%。

在楼价持续下跌达一年的38座城市中，出现不少强二线城市的身影，如武汉、宁波、青岛、天津等。

十一假期 15个重点城市新房成交套数同比腰斩

中国房地产市场持续下行。叠加部分房企出险、各地疫情反复、多地掀起“断贷潮”等因素，楼市一直未有明显复苏迹象。

中指研究院的数据显示，今年10月1日至7日，全国代表性城市共成交新房面积66.93万平方米，同比下降37.7%，若与2019年至2021年十一假期新房成交面积的平均数相比，则下降47.6%。该机构选取21个城市作为监测样本，包括4个一线城市、9个二线城市和8个三四线城市。

诸葛找房数据研究中心的数据显示，10月1日至7日，15个重点城市共成交4,474套新房，成交套数同比下降47.1%。

北京写字楼三季度空置率上升租金下滑

第一太平戴维斯的数据显示，北京写字楼市场整体租赁需求疲弱，三季度全市甲级写字楼净吸纳量仅8,425平方米。前三个季度，北京全市甲级写字楼累计净吸纳量为9.31万平方米，同比下降84.8%。

据财新网报导，北京写字楼市场净吸纳量已连续两个季度位于历史低位。二季度，北京全市甲级写字楼净吸纳量为负1.075万平方米，意味着当季租户退租面积超过新增租赁面积，而三季度净新增租赁面积不足1万平方米，属历史较低吸纳水平。

市场疲弱导致空置率上升。市场机构戴德梁行的数据显示，三季度，北京写字楼市场整体空置率环比上升0.8个百分点至14.6%；其中，CBD、金融街等五大核心商圈空置率环比上升1个百分点至10%。

五大核心商务圈中，中关村区域的空置率环比涨幅最大。根据戴德梁行的数据，三季度，中关村区域写字楼空置率环比上涨4.9个百分点至11.1%，为历史较高空置水平；CBD、金融街和燕莎区域的写字楼空置率环比涨幅分别为0.6、1.2和0.4个百分点；东二环区域写字楼空置率环比下降0.8个百分点。

中关村区域聚集着大量互联网科技企业，历来是北京写字楼市场热度较高、整体空置率较低的区域，平均租金水平仅次于金融街区域。而近几个季度以来，部分在线教育与互联网科技企业在中关村区域退租，导致该区域空置率持续上升。

2022年以来，来自互联网科技企业的租赁需求持续萎缩。历史数据显示，以互联网科技为代表的新经济企业是北京办公楼市场一股重要力量。第一太平戴维斯的数据显示，2021年，北京写字楼市场中来自该领域的租赁成交占比达41.7%；2022年上半年和三季度，该数据大幅下滑，分别为21.1%和24.3%。

空置率上升导致北京整体写字楼市场租金下滑。市场机构高力国际的数据显示，三季度，北京全市写字楼平均租金为336.8元/平方米/月，环比下降0.5%。

百强房企前三季度业绩同比腰斩

据市场机构克而瑞地产研究中心统计，2022年前三季度，百强房企累计实现销售操盘金额约4.67万亿元，同比跌幅维持达45.4%。

多数房企深陷业绩下滑困局。根据克而瑞发布的最新房地产企业销售排行榜，规模位列前五的房企分别是碧桂园、保利发展、万科、中国海外发展、华润置地。这五家开发商均已公布9月销售月报。2022年前九个月，碧桂园、万科累计销售额同比降幅都超过30%；保利发展、中国海外发展同比均下降20%以上；华润置地累计业绩同比减少12.2%。

2022年，开发商实现目标难度激增。克而瑞地产研究中心统计了14家披露年度目标的房企，截至2022年9月底，超七成房企目标完成率低于60%，其中，远洋集团、龙湖集团、中国金茂、美的置业、建业地产等七家房企目标完成率不足50%。部分企业前三季度的目标完成率同比降幅超过20个百分点。

新房成交低迷已久。中共国家统计局数据显示，2022年前八个月，全国商品房销售面积为87,890万平方米，同比下降23.0%。8月，新房单月销售面积为9,712万平方米，同比下滑22.6%。

各大银行被要求年内新增房地产融资1,000亿元

财新网从多方信源确认，包括工行、建行、中行等多家大行2022年9月底时都传达监管部门的通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度。具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少再增加1,000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款，以及投资房地产开发商的债券。

受房地产市场风险持续暴露、居民购房需求低迷等因素影响，近两年金融机构房地产开发贷款和居民按揭贷款的增长速度全面下滑，甚至出现规模萎缩。中共央行数据显示，截至2022年6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.1万亿元，同比增长4.2%。其中，个人按揭余额38.9万亿元，同比增长6.2%；住房开发贷款余额9.4万亿元，同比下降1.4%，而2020年前述两项数据的全年增幅还分别是14.6%和6.1%。

财报数据显示，2021年全年，工商银行个人按揭贷款全年增加6,343余亿元，房地产开发贷减少259余亿元，两者相抵增加6000多亿元；2022年上半年，个人按揭贷款则仅增加864余亿元，房地产开发贷增加95余亿元，两者相加仅增加959余亿元。

为刺激楼市逾30城市实施“一人购屋全家帮”

中共当局为刺激房市推众多政策，据陆媒澎湃新闻统计，逾30个城市的政策提到子女购屋可提取父母的住房公积金，即所谓“一人购房全家帮”。

据报导，有越来越多的城市推出公积金新政策，明确直系亲属可提取住房公积金帮助购房者支付购房款或偿还按揭。

住房公积金是一种用于住房的社会福利，属于职工基本福利“五险一金”中的“一金”。缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

据统计，2022年以来，至少包含湖南邵阳、广东潮州、河北秦皇岛、广东珠海、河北唐山、浙江台州、甘肃定西、安徽滁州、广东汕尾、宁夏银川、四川资阳、辽宁沈阳、浙江绍兴、山东聊城等逾30个城市发布上述公积金贷款新政策。

19城发放买楼消费券市场实际提振效果不彰

2022年10月10日，据“江西省房地产业协会”微信公众号消息，江西南昌红谷滩区开展购房促消费活动。

按照活动方案，活动期间事实购买红谷滩区新建商品住宅的自然人，且已完成合同备案登记的，对《商品房买卖合同》记载的购买建筑面积90平方米以上（含90平方米）的新建商品住房，网签时间为2022年10月1日至12月31日的，每套发放40,000元消费券；对购买建筑面积90平方米以下的，每套发放30,000元消费券。消费券有效期至2023年3月31日。

据澎湃新闻不完全统计，截至2022年10月10日，至少包括河南郑州、内蒙古呼和浩特、吉林长春、浙江舟山、山东枣庄、山东济宁、广西合山、吉林吉林、重庆、福建泉州、山东聊城、宁夏银川、江西南昌、吉林四平、贵州遵义、广东佛山、贵州黔西南、广东江门、吉林延吉等19个城市的地方政策中提及购房发放消费券等相关活动。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，对于房地产行业而言，部分购房补贴以消费券形式发放，或在各地房交会上发放部分消费券，在促进居民购房积极性的同时，释放消费需求。部分消费券针对电器、家具等房地产上下游产业链进行投放。从目前市场反馈的情况来看，购房消费券对市场情绪短期有带动，但对市场的实际提振效果并不明显。