万科遭遇股债双杀专家：房地产已成大陷阱

2023年9月1日，江苏南京的万科社区。(CFOTO/Future Publishing via Getty Images)

【大纪元2023年11月08日讯】（大纪元记者黄云、特约记者常春报导）2023年，中国四大房企巨头中的恒大、融创、碧桂园相继爆雷，只剩下在2018就喊出“活下去”口号的万科。不过，万科近日却遭遇股债双杀，万科会不会爆雷成为市场关注的热点。

专家分析，中国的房地产已经成了一个大陷阱，再优秀的企业都很难有生机。

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万科遭遇股债双杀?国资委站台被质疑

近期，具有国企背景的“房企优等生” 万科突然“股债双杀”，此前多家爆雷的房企都曾经历过“股债双杀”，“下一个会不会是万科”的悲观情绪开始在市场上弥漫。

11月初，万科美元债一度“崩盘”，于明年3月、6月到期的两批面值为100美元的美元债，报价一度跌至近80美元和70美元。

债市受挫的同时，万科的股价近两个月来也一路下滑。11月3日，万科股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来新低。

11月6日下午，万科与金融机构举行交流会，深圳国资委和国企大股东罕见一起为万科强力背书。

深圳国资委声明称，万科并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委会利用包括法治化手段在内的措施帮助万科应对。

作为万科的国资大股东代表，深圳地铁董事长辛杰称，万科的背后是深圳地铁，深圳地铁的背后是深圳国资，他们将“择机”购买万科公开债。

中国问题专家王赫对大纪元表示，万科债券暴跌是它的两只长期美元债暴跌，“如果它（深圳国资委）真的有实力、真的要救助的话，按照市场上一般的做法，万科或者深圳国资委回购这个债券，市场不就一下稳定住了吗？”

“它现在声明这个、声明那个，它就是不自己买这个债券。这说明什么问题？这就不能不让市场表示怀疑，你这说的都是假话，你在忽悠我们。”

此前，中共当局承诺向碧桂园和远洋集团等公司提供支持，但并没有兑现，没能使这些公司避免流动性危机。

旅美经济学者黄大卫对大纪元表示，万科虽有国资撑腰，但国内债券和境外债相比，更是危机重重，“最终结果、最坏情况是国内的那些债券可能就是用所谓的债务重组拖延，发新债、抵旧债这种方式，因为境内的话它可以容易控制，国内的话基本上就容易维稳。”

专家：保交楼令万科现金消耗非常严重

在11月6日与金融机构的交流中，万科方面透露，在现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。公司对于境内外债务一定会保障如期兑付。

不过万科可实际调动的货币现金或远低于财报公布的现金规模。大型房企碧桂园曾陷入类似的困境。

碧桂园在爆雷前，2023年中报数据显示，碧桂园的货币现金和应收款合计4850亿元，一年内到期的债务仅有1087亿元，短债覆盖倍数是4.46倍。在这么大力的信贷支持下，碧桂园仍然爆雷，最终启动债务重组。

王赫表示，中共现在的重要任务是保交楼，保交楼就会消耗大量的现金，“像花样年、碧桂园当初爆雷的时候，它们纸面上的现金都足以覆盖它的短期负债，但最后爆雷是什么原因？（因为）那个现金它用不了。”

他说，万科主要任务也是保交楼，“中共现在搞的保交楼的现金管制是非常严格的。在这种情况下，万科只说我有这么一千亿现金，但这一千亿现金里面有多少是可以自由支配的、有多少是属于限制使用的，它没有这些信息。”

“没有这些信息的话，你又用这个市场。这些市场投资者都是非常精明的，大家一眼就看出其中有猫腻。”

2021年多家房企爆雷至今，“保交楼”已成为房地产行业的主旋律。为防止房企挪用预售监管资金，西安、天津、石家庄等33省市相继加强了预售资金监管。各地的监管机构对于预售资金、监管账户严查严管，监管账户有了额度限制，额度外的资金不能流出当地，而用途又不能脱离工程建设。

王赫说，“现在这个楼市是什么呢？基本上大家很少买期房，都希望买现房，这样就使整个交楼的周期拉长，你（万科）的现金消耗非常严重。”

万科前三季业绩不佳

11月6日，对于债券价格异动，万科回应称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。

不过，万科销售复苏缓慢和前三季业绩不佳引发了市场对其资产负债表恶化的担忧。

万科披露的业绩报告显示，公司前三季度营收净利润双双出现两位数下滑，特别是在第三季度，营收同比下降了31.62%、归母净利润同比下降22.3%。

万科上一次三季报营收出现两位数下滑，还得追溯到2010年。

万科销售复苏缓慢，1-9月份合同销售金额2806.1亿元，同比减少10.8%。

10月31日，中指研究院发布的数据显示，在销售榜TOP5中，万科销售额同比下滑8.5%，是唯一一家同比下滑的房企；TOP10中，万科也是仅有的两家销售同比增速下滑的非民营房企之一。

10月17日，万科美元债暴跌之前，国际评级机构惠誉将万科和其全资附属子公司万科地产香港的评级从BBB+下调至BBB。

9月21日，国际评级机构穆迪发布报告直言，由于担心市场恢复较慢可能影响公司销售，将万科的评级暂时列入观察名单。

专家：整个中国房地产都瘫痪了

万科销售复苏缓慢、三季报营收出现两位数下滑，王赫说，“（万科）背后有深圳国资委在跟它撑腰，都撑不住的”，“这不是说是万科这一家企业的问题，是整个中国房地产都实在是瘫痪了。”

10月31日，中指研究院发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，房企10月份单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%；TOP100房企前10个月销售总额为5.3万亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。

数据显示，大部分房企负债高企、资金流减少，偿债压力严峻；其中9家房企已经退市、16家上市房企仍处于停牌状态。

2023年8月底以来，监管部门及地方政府频繁出台政策利好，但楼市依然低迷不振。克而瑞数据显示，10月，近60%的百强房企单月业绩环比降低，近半数百强房企同比、环比双降，销售额超千亿元的房企14家，较处于疫情期间的去年同期减少2家。

万科一直是中国房地产行业的一个标竿，也是房企的风向标。2018年，万科就意识到危机，喊出“活下去”的口号，开始转型。但到2021年，万科再喊话“节衣缩食”和打造“战时氛围”。2022年，万科称大陆房地产行业进入“黑铁时代”。2023年，万科称，中国房地产业目前进入了类似马拉松中最痛苦的“撞墙期”，阵痛比预想的更长、更痛。