中国房地产陷销售怪圈降不降价都是“死”

中国的房价再降，普通老百姓还是买不起。图为北京市中心的一个建筑工地。(China Photos/Getty Images)

【大纪元2024年02月07日讯】（大纪元专题部记者江枫报导）中国房价已连续下滑7个月。为挽救中国房市，中共当局频频出台救市措施，但收效甚微。著名投资公司认为，中国目前房价还需要下跌80%，才能达到老百姓能承受的水平。但大幅降价的结果是房地产公司和地方政府利益严重受损。中国的楼市陷入了“怎么做都死”的怪圈。

放宽限购政策难奏效

1月30日，上海官宣放开外环外非本市户籍单身购房。自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城成为了新政的重点受益区。

从去年9月和10月开始，包括沈阳、南京、大连、兰州、济南、青岛、郑州等多个热点城市已经全面取消了限购政策。在此之前，佛山、东莞、扬州、嘉兴等热点城市也已全面取消限购。

但是，当局的这些刺激措施，对拯救房市则是收效甚微。

1月17日，中共国家统计局公布的数据显示，去年12月份新建住宅价格创下2015年2月以来的最大跌幅。12月新房价格下跌0.4%，创9个月最快跌幅。这是连续第七个月下滑。

二手房市场方面，70个一二三线城市房价较去年同期均连续第七个月下跌。

房地产低迷让地方政府失去出卖土地这一最大的财政来源。为挽救房地产，中共当局放宽了北京和上海的购屋限制。

12月中旬，北京市住房和城乡建设委员会在其网站上宣布，将第二套房的首付比例降至40%或50%。相比之下，先前的门槛为60%或80%。北京也将首套房首付比例从先前的35%或40%下调至30%。该市自2014年以来首次放宽了所谓非豪华住宅的定义，允许更多住宅有资格获得较低的抵押贷款门槛。

同月，上海首次将购屋者首付比例降至30%，第二套房首付比例降至50%。同北京一样，它也改变了所谓的非豪华住宅的定义，允许更多住宅有资格获得较低的抵押贷款门槛。

中共还考虑向一批陷入困境的房地产开发商提供银行支持，比如允许银行向他们提供无担保贷款的计划。

然而，这些措施不仅未减缓中国房地产衰退的速度，反而还在加速。

救市措施挡不住房地产市场的衰退

中共国家统计局数据显示，按建筑面积计算，去年12月份商品房销售量同比下降23%。中国2023年的房屋销售额同比下降了6.5%。仅去年12月的月销售额就比去年同期下降了17.1%。

而在开发商房地产投资方面，12月出现年度下滑。2023年房地产投资下降9.6%。

房贷需求依然疲软。根据汇丰环球研究（HSBC Global Research）的报告，用于衡量未来房地产投资的关键指标——住宅新开工面积——同比下降了21%，预示该行业的需求持续疲软。

今年1月，中国和香港的房地产开发商股票遭抛售。追踪中国房地产开发商的恒生中国内地地产指数累计下跌9.5%。

然而，这并不是最糟糕的情况。

Natixis亚洲区首席经济学家艾丽西亚?加西亚?耶赫雷罗（Alicia García-Herrero）说，中国的房市尚未触底，还有很长的路要走。

野村（Nomura）分析师董季舟和Riley Jin也表示，“没有迹象表明（中国）房地产行业的基本面已经触底。”

这不仅仅是国际经济学家的预测，也是中国体制内经济学家的看法。

“房价下跌没有到位”

北京大学国家发展研究院院长姚洋今年1月谈及房地产市场的时候说，“为什么各地都取消了限购，但居民买房的热情不高？”“（因为）房价下降没调整到位，因此老百姓就不太可能买房。”

他表示，房价居高不下是因为地方政府不想让房价跌。如果政府舍不得让房价下跌，房价不能“跌到位”，想让房地产稳定下来的难度就极大了。

什么才算“跌到位”呢？姚洋认为，“老百姓觉得心里能承受了，这个房价可以了，（就）有人开始买了。”

那么房屋的价格多高算合理？中国的房价是否高得离谱？

中国房价收入比是美国的7倍

根据著名投资公司富达的建议，对大多数人和家庭来说，房屋总价值一般不应超过家庭年总收入的3至5倍。

美国新建城市住宅的平均成本是美国平均收入的4.3倍。然而，中国的房价收入比却远远超过这个数字。截至2021年，中国新建城市住宅的平均成本是全国平均收入的29.8倍。

根据富达的建议，中国目前的房价要下跌83%，才能达到老百姓“能承受”的水平。

然而，中国大城市的房价高得更加惊人。

中国首都北京的房价收入比是美国首都华盛顿特区的9倍，是休士顿或达拉斯的大约19倍。中国金融中心上海的房价收入比大约是美国金融中心纽约市的4倍。

作为中国的二线城市，成都的房价收入比仍然比美国最昂贵的城市纽约市高出一倍多。若是跟圣路易斯或印第安纳州的波利斯等典型美国城市相比，成都的房价收入比是它们的5至15倍。

此外，由于美国住房平均面积普遍比中国住房大，中国住房每平方英尺的居住面积的价格平均比美国住房高出30至50倍。

中国的房价可以说是全球最贵的。在一项针对全球480个城市（包括131个美国城市和7个中国城市）的平均住房负担能力研究中，所有7个中国城市均出现在最昂贵的60个城市中，其中5个城市位于前16名之内。深圳、北京、上海是全球房价最贵的三个城市。

持续三年的中共病毒（新冠病毒）疫情，让许多中国人收入下降甚至失去工作，因此放弃了购买房子的打算。一路吹胀的中国房地产泡沫终于开始破裂。

然而，房价下跌对于中共政府、房地产商来说是一件可怕的事。他们纷纷大呼“房价不能跌”。

房地产公司融创中国董事长孙宏斌称，如果房价下跌30%以上，几乎所有房企都要破产；其对经济、对政府财政也将产生巨大负面影响。

他认为，作为支柱产业的房地产，房价下跌将损害经济。许多地方财政依靠卖地维生，房价下跌，地就卖不出去。他引述“专家”的话说，老百姓的财富70%在房子上，如果房价大幅下跌，老百姓的财富瞬间归零了，几十年白干了。

然而，买得起房子的中国人还是“小众”。大部分老百姓穷其一生恐怕也买不起一套房。他们即使每个月存下一半的收入来买新房子，然而到退休时，他们却只存下了购买一套房子所需资金的三分之一。这个负担将被传递给他们的后代。然后他们的儿子、孙子，在他们去世半个世纪后，三代人努力奋斗的成果才将是“有权购买距离大城市两小时路程的500平方英尺公寓”。