前所未有美国房地产6大异象

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从2022年，美联储开始升息之后，美国房地产市场面临多种不同挑战。（Shutterstock）

【大纪元2023年04月24日讯】现在我们可以说，没有两个美国房地产市场是相同的，要去概括地描绘全美的房地产市场，也非常困难，有些地区的价格在下跌，而有些地区的价格在继续上涨；有些地区平均两个月才售出房子，但是有些还是可以两周就卖出去；还有，最让大家摸不着头绪的房贷利率，高高低低的震荡，没有专家预测得准。

所以说，虽然美国地产总体在陷入衰退，不过却有点像是，三国时代群雄割据，分裂成许多单独的市场，市场上的每一方，都在试图做出，对自己最有利的抉择！

这一次我将和各位探讨，现在美国房地产几个“怪异”之处，每个地区、都会区，都有自己的市场表现，我们很难用几句话，就描述现在的房市行情。虽然说，房地产这个行业，本来就是很当地化的行业，不过在2022年之前，疫情当中或是疫情之前，我们还是比较容易概括式的描绘一个房地产市场，比如说房市正在热火朝天，买家都在抢房，大部分房产的售价都高过标价；房市衰退的时候，我们会说卖家都在降价，上市天数拉长，交易价格大幅降低，交易量减少。

但是，如今我们要用这样一个总结式的说法，就比较困难，而且各地的差异都还挺大的，比如很明显的，美西地区，尤其是那些科技重镇，衰退就相当明显，但是在东南部的佛州、中西部比较实惠的地区，或者西部比较内陆的地区，价格同比还是在上涨。不过，像我们一直说，旧金山湾区面临比较大的衰退，但是在当地的某些城市，仍然可以看到不少大笔的房地产交易，而且有些在地段比较好的房子，还是会引来很多买家争抢。

另外，从时间线来说，本来从去年房贷利率开始攀升，房市确实好像一下子就冻结了，好多人不敢进行交易，那很多专家也预测房价将缓慢下走，可能下跌百分之五、百分之二十，依地区有所不同。结果说了好几个月，今年春季，气温都还没有回暖，房地产市场已经开始升温了。

所以，很多人在观察，现今的美国房地产市场的时候，都看蒙了，说好的衰退，到底衰在哪里？说好的降价，到底降在哪里？说好的进入买家市场，到底现在是买家，还是卖家？甚至是说，经济会大衰退，到底为何失业率还是很低？以下我就来大家分析，现在美国房地产市场，都有哪些“怪异”之处。

干净世界：前所未有！美国地产6大异象｜美国房市像是三国时代？！经济衰退了没？｜从未有过的利率波动｜说好的降价呢？【美国地产热点】4/20/2023

经济的韧性

第一个是“怪异”的经济：从去年初开始，甚至是早在2021年，就有人在呼吁，美联储要赶紧控制已经失控的通胀。最终，美联储晚一步出手，在去年三月份开始升息，随后几次强力的升息，但是美国经济就如我们看到的，可以说展现强韧的实力，消费力反而不减反增，失业率不增反减，所有人都在探讨，美国经济到底是会软着陆？还是硬着陆？

然后，就发生了前阵子，我们看到的银行倒闭事件，接连关了两家，差点连瑞士信贷也倒了，不过在美国政府的救市，还有各大银行的拔刀相助之下，总算是，看似hold住了银行的倒闭潮，但是呢，各种预测还是指出，有更多银行可能会倒闭，当然也有不少人认为已经度过危机。但是实际上是如何？经济真的陷入泥沼了吗？何时又会爆大雷？似乎没人说得准。

另外，英文大纪元的专栏作家Jeffrey Tucker，他分析的美国劳动力观点，我很认同。他说，长达15年的劳动力泡沫，正在向更合理的资源配置转变。什么意思呢？他说现在的“低失业率”几乎没有参考价值，因为政府只计算进入劳动市场的人，虽然想找工作都有工作可找，但是要符合薪资期望却不容易。

尤其，十多年以来，美国经济都处在一个量化宽松，低利率的政策之下，这样就导致，很多人愿意投资到长期的投资项目中去，而对短期投资产生严重不足。所以，我们在这几十年当中，看到很多媒体公司、信息公司、专业领域获得了大量的资金，但是在短期回报的项目，例如餐旅、零售业、服务业遭到打击。随后，碰上疫情之后的零利率、大印钞，更加剧这种情况。

现在情况反过来了！利息开始大幅提高，货币紧缩，美联储的资产负债表规模收缩，意味着以往需要大量投钱的项目，被斩断银根，需要减少开支，减少人员；另一边，餐饮行业、服务行业却得到金援，因为这些基础项目，是生活必需，而且资金需求不高。我们看到麦当劳前阵子正在重整企业，要裁掉员工，但是他们是要裁减管理层人员，而不是要裁减服务人员、厨师。这个例子非常说明，现在美国就业的问题。简单来说，就业虽然旺盛，但是高薪职位却正在减少。

房价到底降不降？

第二个“怪异”是房价。一众专家都说房价要降，到底降了没？确实是降了，但是没有达到，应该说是多数人的预期。从纽约到旧金山，想必大家也都看到房价的韧性，可以说旧金山是这波衰退中，表现比较明显，房价同比有接近百分之二十左右的衰退，但是在2月到3月的环比数据，又出现百分之十以上的增幅，南加州的变化就比较小，显示北加州在春季的竞价，比较激烈，这个跟上市房数量少有直接关系。

再看佛罗里达州，中位数房价约38万多，同比还是有上涨8.2%，环比几乎没有变化，从上市天数、售价比等各项数据来看，房市还是存在一定的强度。纽约都会区房价，同比还是上涨2.8%，但是中位上市天数92天。

从全美范围来看，2月份到3月份，房价多数在上涨，比较多的降价集中在美西地区，从西雅图到俄勒冈、加利福尼亚，再到凤凰城、拉斯维加斯和爱达荷州，这一地带是比较明显的降价带，但在美国多数地方，都处于环比增长。为何会有这样表现呢？主要有房源供应量少、近期利率走低、季节因素等几个原因。但是，唯一相同的是，各地交易量都在大幅减少。

区域市场的差异性

第三个“怪异”之处，是我刚刚一直说到的——地区性差异化。不同市场有更明显的差异，主要的差异在于以科技为首的城市衰退幅度更大，比如西雅图、旧金山、奥斯丁等地。

但是，因为利率的高涨，房价较便宜的地区受到更多的青睐，看看realtor.com统计的3月份20个最火热的市场，均一色几乎是房价中位数在二十万到四十万的城市，超额的只有波士顿，这部分中西部地区占比最大。而在旧金山或纽约，很多人都选择卖掉核心地区的房子，搬到郊区，从疫情之后就开始，到现在仍是如此。这种现象从来没有这么激烈过。以往我们常说，东西两岸的大城市，是房地产火车头，现在这种说法好像有点不靠谱了！很多地区涨得比它们还猛，跌幅却更浅。

根据Zillow数据，3月份旧金山市房价同比下降11.8%，但是在郊区的Fremont、Danville分别只下降8.5%和6.0%，而且售房速度都快过旧金山。

利率的波动

第四个“怪异”，不得不说说利率。利率从去年一路飙涨，突破5%、6%，到11月初曾高达7%，今年初也有一波上升，差点也破七，最终止在大约6.8%，然后就一路往下溜，来到6.3%附近。不过在最近的一周期间，似乎又出现上扬的趋势，不排除又有一波走高的波锋。

总的来看，我们很少见到利率在这么短的时间内，出现如此大的波动，看看近十年间的利率走势，就可以发现如今在短短的一年多期间，几乎是拔地攀升，然后又快速震荡，能够和这个相比的，大概只有80年代的大萧条时期了。也因为这样剧烈的震荡，几乎没有专家能够预测利率的走向，这也使得只要出现利率下降的短暂窗口，买家就会加快买房的行动。在3月份，购买新房的贷款，同比增加0.6%，比2月份还高出百分之十。可以说，利率的震荡，牵动着每一个买家的心啊！