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【名家专栏】为解决住房问题建言献策

1962年,一家三口在自家车库前合影。(STR/Getty Images)

【大纪元2024年12月31日讯】(英文大纪元专栏作家Jeffrey A. Tucker撰文/信宇编译)二战结束之后,美国政府决策者的首要任务是推动尽可能多的人拥有住房。这项议程在许多方面都取得了成功。在美国各地,幸福的家庭住在漂亮的房子里,工作收入稳定,拥有两台汽车,这成为经济繁荣的标志,也成为美国经济实验给全世界留下的深刻印象。

电视剧也经常播出这样的经典形象。

进入21世纪的20年代之后,这个梦想破灭了,因为大多数人即使有两份收入,也根本不敢考虑购房。最新趋势显示,美国的房价处于飞涨状态;与2008年全球金融危机不同的是,这似乎不像经济泡沫,而是纯粹的通货膨胀,房价下跌的希望非常渺茫。当然,现在拥有房产的业主们无论如何也不希望房价下跌。

据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)近期一篇题为“现在许多业主的房屋保险和税费比抵押贷款还贵”(Insurance and Taxes Now Cost More Than Mortgages for Many Homeowners,12/23/2024)的文章报导,房产税费和保险费用的增长已经相当于按揭贷款本身的增长,这意味着从整体支出来看,房屋账面价格可能只是业主30年供房所支付费用的四分之一。

很多人看到这种情况都会发问,这有什么意义呢?有一些方法可以利用手头拥有的任何流动资产来赚钱,而不是通过购房来保值增值。

在过去的几个月里,我听到了很多解决这个问题的建议。令人遗憾的是,许多建议都是不靠谱的。

有些建议还会让状况变得更糟。

首先,人们建议美联储进行更多干预。然而,需要注意的是,美联储只能控制银行利率,即向旗下银行收取的利率。该利率将影响收益率曲线结构中的其它利率。这种影响并不总是可以预测的。事实上,它有时会导致曲线变得更陡峭,从而带来一个棘手的问题:较低的短期利率与较高的利率相结合。这种结果反映了对未来的预期。

这正是目前正在发生的情况。即使抵押贷款利率上升,美联储仍在不断降低联邦基准利率。

美国30年固定利率抵押贷款平均值与联邦基准利率对比示意图(2024年3月—12月)。数据来源:联邦储备经济数据(FRED),圣路易斯联储(St. Louis Fed)。图表制作:杰弗里?塔克(Jeffrey A. Tucker)

另一个问题是,较低的利率会助长通货膨胀,从而有可能提高住房价格、保险费用,进而增加房产税。因此,美联储的干预不会解决任何现有问题,反而会使情况变得更糟。

其次,人们建议限制机构或个人使用现金购买房产。这是为了解决大家直觉上认为不公平、不公正的问题。你正在为一栋房子进行谈判,在银行排队以获取贷款,为支付首期而出售资产,然而不知从哪里冒出来一个现金买家,把房子抢走了,令你非常沮丧。

毫无疑问,这种情况正在发生,最大的金融公司正在购买他们认为目前市场上最有利可图的资产,那就是住房。然而到底该如何限制这种购买行为呢?无论如何,业主都想把房子卖给最好的买家。如果对产权进行干预,使其无法实现,这似乎显得不通情理。

退一步讲,此举对于房价有何影响尚不清楚。使用现金还是银行贷款买房并不会影响整体房价。这种干预很可能会带来许多难以预测的问题。例如,这肯定会减少可供出租的房屋数量,从而使住房问题更加恶化,而不是得到改善。

第三,人们建议联邦政府为某类借款人提供特殊的抵押贷款利率,也许是有孩子的家庭、教师或其它阶层人士。我听说有人提出为特殊人群提供低至3%的房贷利率。这不是一个好主意。这将最终补贴风险最高的贷款人,并重现导致2008年住房危机的因素。此举还会增加住房需求,对房价造成上涨而非下跌的压力。

对首付给予税收减免或直接补贴的想法也是如此。这将令政府的赤字恶化,只会使房价继续上涨到任何补贴都于事无补的地步。

第四,我们听到有人说要大幅增加欠发达地区的住房供应。例如,唐纳德?川普(Donald Trump)总统第一个任期政府团队提出了自由城市(Freedom cities)的想法,并提供巨额开发补贴。同样,这相当于又一笔公共开支,增加了财政问题,却没有解决真正的问题,即人们希望居住在离工作地点比较近的地方。在没有企业基础设施的地方大兴土木,只会徒劳无益,中共治下几十年来的大手大脚房地产建设早已经证明了这一点。

第五,人们建议公共住房和彻底的价格控制。这两种选择确实都很糟糕。20世纪30年代,人们对政府为每个人提供住房的想法非常乐观,然而到了20世纪70年代,这些梦想都破灭了。政府既不能建造住房,也不能管理住房,甚至现有的住房也暴露出了问题。每座大城市都有一片充斥着公共住房的凋敝地区,人人都对此嗤之以鼻。没有人希望自己所在的地区出现更多这样的情况。

如果这些解决方案都不管用,那么我们可以做些什么呢?

我们首先需要解决通货膨胀的问题,因为这才是导致保险费用如此之高的原因。保险是对风险的定价,而包括人工成本在内的各方面维修价格的上涨,已经让很多地方的民众无法承受。事实上,这也是现金购买如此受欢迎的一个重要原因:你不必为各种各样的房屋保险支付费用。解决通胀问题需要限制印钞。其它任何措施都无法触及问题的核心。

财产税应该减少,甚至取消,尽管这是各州和地方政府的事,而不属于联邦政府的管辖范围。而许多城市和州都面临着无法解决的财政困难:降低房产税意味着用于学校教育和犯罪控制的收入减少,其结果是将居民赶走,而不是吸引他们。对此没有简单的解决方案,尽管州一级的私立学校教育代金券具有很大的可行性。然而同样,我们的解决方案与我们试图解决的问题相差好几个阶段。

联邦层面的房屋开发相关法规已经成为一种可怕的成本,阻碍了住房的建设和扩建。如今,即使是个人建房,也几乎不可能不按照绿色能源标准进行装修。所有这些都必须取消。如果由我来选择,我会彻底取消对住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development)的资金支持。它长期以来一直是一个威胁,除了向大型开发商提供税款外,没有任何其它功能。这是一个政府机构遭到绑架的典型例子。

所有这些解决方案都会有所帮助,但要恢复20世纪50年代的全民住房梦,并没有什么神奇的答案。甚至现在也不清楚这样做是否还有意义,因为大多数年轻人更喜欢灵活的租房制度。他们可以为流动资金找到更好的用途,而不是将其捆绑在需要支付巨额税款、利息和保险的房产上。

除此之外,将改革的重点放在监管成本、通货膨胀和学生择校等方面,可能比直接干预目前的市场运作更能解决住房问题。

作者简介:

杰弗里?塔克(Jeffrey A. Tucker)是总部位于德克萨斯州奥斯汀(Austin)的布朗斯通研究所(Brownstone Institute)的创始人兼总裁。他在学术界和大众媒体上发表了数千篇文章,并以五种语言出版了10本书,最新著作是《自由抑或封锁》(Liberty or Lockdown, 2020)。他也是《路德维希?冯?米塞斯文集》(The Best of Ludwig von Mises, 2019)一书的编辑。他还定期为《大纪元时报》撰写经济学专栏,就经济、技术、社会哲学和文化等主题广泛发声。

原文: No Easy Fix for the Housing Problem刊登于英文《大纪元时报》。

本文仅代表作者本人观点,并不一定反映《大纪元时报》立场。

责任编辑:高静#

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  • 本文转自大纪元(国内需用翻墙软件才能访问)

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