达拉斯地区房屋建设领先全美但仍供不应求

【大纪元2024年08月16日讯】（大纪元记者高强编译报导）达拉斯地区房地产市场正经历一个有趣的时期。随着该地区人口估计突破800万，开发商以空前的速度建造了更多的住房和公寓。但多个机构表示，目前住房仍然短缺。

较高的房价和利率使开发商最近进行了调整，提出自己的解决方案以降低房价。单户住宅供应的增加使得价格略有下降，但买家还没有大规模进入市场。大量的公寓供应暂时抑制了租金上涨，但可负担住房仍然不足。

以下是关于达拉斯地区住房市场的五个要点：

单户住宅和公寓建造领先全美

根据达拉斯房地产数据公司RealPage和Residential Strategies的数据，在过去十年里，达拉斯地区建造了超过36.7万栋新房和18.1万套公寓。这18.1万套新公寓在全美范围内名列前茅，相当于该地区现有库存增长了35%。

达拉斯地区也是单户新建住宅市场中最大的市场。根据Zonda的数据，2023年新房成交量接近4.3万栋。

但住房供应仍然不够

根据房地产网站Zillow最近的分析，2022年达拉斯大都会区待售或出租房屋的短缺量估计为48,150套。达拉斯地区的住房缺口大于休斯顿，但小于波士顿的估计短缺量。

Zillow估计，全美范围内的住房短缺在2022年增长到450万套，高于前一年的430万套。尽管疫情期间建设激增，但情况仍在恶化。那一年，全美共建造了140万栋房屋，这是一个创纪录的数字。然而，美国家庭的数量却增加了180万。

根据美国人口普查局的《美国社区调查》，在2010年至2022年间，达拉斯地区增加了66.1万套住房和公寓。然而，同期该地区增加了154万人口。空置房屋数量减少了近4万套。

可负担性是个大问题

房价和租金飞涨，而收入却没有相应增加。

2023年，达拉斯地区的平均房价是该地区中位家庭收入的4.4倍。根据哈佛大学住房研究联合中心今年6月的一项研究，地区居民需要年收入超过11.6万美元才能买房。而根据人口普查局的数据，2022年该地区的家庭中位收入只有接近8.3万美元。

根据达拉斯的儿童贫困行动实验室（Child Poverty Action Lab）2023年的一份报告，达拉斯市为年收入不超过地区中位收入50%（即一家四口年收入4.45万美元）的家庭中，存在33,660个租赁单位供应缺口。

根据MRI ApartmentData的分析，2023年6月，达拉斯地区公寓的平均租金刚刚超过1,470美元，平均面积不到900平方英尺。对于这样一个四口之家来说，租住这样的公寓将花费他们近40%的年收入。

开发商正在努力寻找解决方案

Taft Homes的老板史蒂夫·兰格里奇（Steve Langridge）表示，房屋开发成本——如道路铺设、管道和木材的价格——自2023年高峰期以来已经趋于平稳或有所下降，但仍然高于疫情前的水平。

为了应对更高的利率和建筑成本，他目前只提供三种不同类型的房屋，面积在1,600到1,800平方英尺之间。

最终的结果是消费者已经调整了他们的期望。过去2,000平方英尺、四居室的“入门级住宅”现在已经变成了1,600平方英尺的三居室房屋，兰格里奇说。

大型建造商也采用了这种方法。D.R. Horton正在建造较小的房屋。D.R.Horton公司执行副总裁兼首席运营官迈克·默里（Mike Murray）在本月早些时候的公司财报电话会议上表示，平均房屋面积比去年减少了2%。

利率会如何？公寓租金会上涨吗？

对买家和租户来说，有一些潜在的短期利好消息。但长期前景稍微复杂一些。

房地美（Freddie Mac）的数据显示，截至8月1日的那一周，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.73%，为2月份以来的最低点。

目前尚不清楚买家是否会对较低的利率做出反应，还是在等待今年晚些时候联邦储备委员会的降息。

利率下降1%可能会使每月抵押贷款还款额减少约200美元。

Residential Strategies的负责人泰德·威尔逊（Ted Wilson）表示，如果降息是渐进的，并且建造商能够作出反应，这应该会缓解积压的需求。但如果需求突然涌现，该地区3.8个月的住房库存可能很快被消耗殆尽。地价上涨，地块供应减少。兰格里奇表示，他担心自己找到的少量地块可能会很快变得更加稀缺。