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在都会区里，每一千件房屋卖卖，有八成以上是透过房仲业者来完成交易。为什么买方、卖方都乐意找中介帮忙？怎样的房仲业者才是理想选择？这是首购族应了解的事。 买方需要房仲的三个理由：没时间、找专业、有保障没空慢慢找房子，认为有房仲业者把关和带看，可节省时间和心力。 认为房屋买卖牵涉许多法律和税务问题，找专业的人来办才放心。 担心产权纠纷遭人诈骗，认为有房仲业者居中处理，比较有保障。 房仲业者对买方收取的服务费，通常是房价的2%，如果最后以1,000万元成交，买方须付给房仲20万元。光是看屋并不会产生费用，因此想购屋时，可先将自身条件（包括预算、坪数、期望）列出，走访几家房仲公司，从中选择销售物件较多、服务较专业的2至3家，留下联络方式，对方就会开始进入资料筛选和物件配对，很快就会展开带看服务。 卖方需要房仲的两个理由：有保障、省麻烦卖方找房仲服务的比例超过七成，其主要理由包括： 1.担心房子被过户却拿不到钱，透过房仲业者比较放心。 2.觉得应付大量的看屋者很烦，交给房仲处理比较省事。 房仲业者对卖方收取的服务费，通常是房价的4%（内政部规定房仲业者向买卖双方收取的服务费，加起来不得超过 6%），如果最后以1,000万元成交，卖方须付给房仲40万元。 我不建议卖方委托给太多家房仲，一来容易引起纠纷（例如买方若被不同家房仲带去看同一间房子，将来成交便会衍生争议），二来价格不易守住（各家急于成交，会回头要求卖方降价）。 委托房仲业者时，“品牌、经验、口碑”是最重要的3项考量。大型的全国连锁体系是多数人的首选，可是请别忘了，在地长久耕耘也很重要；此外，上网查询或在邻里之间打听，都能探查到中介业者的口碑。 挑中介人员时，经验和热忱总让人难以抉择：有热忱的业界新人，诚恳实在，把客户的期望值放在心上，用贴心细心弥补经验的不足；熟手中介当买卖双方出现歧见时，很快就判断出问题所在，用老经验避免买卖双方未来的不愉快纠纷。 每个中介都有其人格特质，负责任的房仲公司会给予完整的专业训练，大家请不要落入迷思，以为经验和热忱是绝对对立，选择自己觉得放心的房仲，才能够达到“委托”的效用。 一间房子究竟能透过几家中介公司来卖？这衍生出的问题，就是专任约与一般约，看见两种契约的不同，再决定要用哪一种。 所谓的专任约是封闭式合约，意即卖方只能委托一家房仲公司来销售，一旦签立合约，连屋主自卖都不允许。签署专任约的好处，在于房子得以被专心照顾，在文宣广告制作、中介带看解说等方面都较用心，且售价比较容易守得住；其缺点是相对曝光较少，卖屋的速度或许会稍慢。 所谓的一般约是开放式合约，意即卖方可将房子委托给好几家房仲公司，各家自行销售、各家都能带看，谁的客户抢先出价成功，卖方就把服务费给这家中介公司。 签署一般约的好处，在于曝光率高，可加快销售速度；其缺点在于各家抢着成交，在这种零和赛局之中，价格往往不易坚守，且带看的中介不只一人，如果房屋受到损坏，很难厘清责任。 多数卖方较喜欢一般约，让卖屋过程缩短一点。我通常建议，即使签一般约也不要签给太多家，以3家为极限，否则多头马车会滋生困扰。 如果你是买方，最好弄清楚所看的房子是委托专卖还是多家抢着卖，这样有助于出价时的判断。若是一般约，记得出手须较快，也有机会砍掉较多价钱。 委托房仲时，多数消费者习惯找大型、有口碑的中介业者，然而在某些地区若没有全国连锁的大型房仲，这时候该怎么办？ 挑选地区型房仲之前，请留意店内须有四种证件：公司营业登记证、不动产经纪人证书、不动产经纪业营业保证金缴存证明、加入在地公会证明。 同时，观察店内公告的物件时，以件数较多、建档齐全、说明详细、图片清晰者为优先。 找房子只能靠中介？未必！想靠自己的力量当然可以，不过请审慎评估自己和房屋的状况后，再下决定。 这种情况可以自行找房： 如果你锁定单一商圈，或是相中某个社区，在标的物明确的情况下，即使不透过房仲，也有希望找到理想的物件。 有些卖方觉得房仲收取的服务费太高，决定“自行卖屋”，其做法不外乎：告知社区管理员和周遭亲友，请大家代为留意、上房屋交易网站登录自卖、自行张贴红纸等待有缘人……。 循着卖方“自行卖屋”的这些管道去找，即有机会直接和屋主洽谈，促成买卖。 房屋买卖是一门学问，你可以跳过中介，但不可以跳过“谨慎了解产权”。 当你决定自行找房，有必要先修练几项本事：
这些本事在你找到感觉不错的房子时，保证立刻派上用场，所以须事先弄清楚交易流程和买卖眉角，才能妥善处理法律和税务相关问题。 自行购屋的最重要关键，是让你的钱交到前屋主手上之时，房子能平安过户到你的名下。买卖双方彼此是陌生人，毫无考验互信基础的必要，寻求专业人士的协助就对了，怎么保险就怎么做。 事先打听代书的口碑和能力，不要随便委托。早期民间常有代书利用当事人对法律不熟悉，趁乱侵占的案例，特别是多人持分的情况下，最容易出问题。若实在找不到，很多连锁型房仲业者设有代书部门，也对外接受委托。 一旦双方议定价格，买方会陆续付款，在过户完成之前，买方先将钱存在建筑经理公司，让该公司以第三人身份进行监管，等过户完成后，该公司再将钱交给卖方，确保双方权益。 “建筑经理公司”可以帮我什么忙？ 买方担心付款出问题，一定要委托“建筑经理公司”！ 建筑经理公司既非银行，也未从事放款业务，其主要获利来源，其一是向买卖双方收取服务费，其二是赚取现金流使用。 履约保证的服务费收取标准，通常是房价的万分之六，例如1,000万元的房子收取6,000元，买卖双方各付一半。至于存在建筑经理公司的钱，银行会给予定存利息，而该公司只须付活存利息给客户，这之间的价差就是利润。目前在台湾，以安信和侨馥这两家最具规模。 对买方来说，做履约保证是绝对必要的。万一卖方不愿合作，我建议买方还是独力承担，毕竟比起1,000万元，用6,000元换取保障和心安，绝对值得。 为了促成交易，房仲业者常运用一些话术来刺激买方出价。愿不愿意被骗是一回事，知不知道被骗是另一回事，建议大家思考一下话术背后的真实面貌。 从房屋细节思考真实性 对于屋主背景的编造，高居话术排行榜之冠，例如：“屋主买给儿子结婚用的，都装潢好了，年轻人却不喜欢”、“屋主是有名的设计师，被外派去中国发展”、“屋主是顶客族，要移民去美国了”…… 这些话术想传达的，不外乎：这房子 风水好，旺屋主，有利事业发展；屋主并非投资客，不会乱整理房子；若非要离开台湾，否则屋主不会割爱，买到算物超所值。 让我们回归理性面，剥掉美丽糖衣重新审视。思考第一关：这些陈述是真的吗？如果“为儿子结婚所买和装潢”，可能用很粗糙的建材和木工吗？如果“屋主并非投资客”，一般人会选用不耐踩踏的廉价地板吗？ 思考第二关：如果陈述是假的，你在乎吗？若不在乎，对这些话术一笑置之又何妨？ 自己走过一次最准 “从捷运站步行回去只要5分钟”、“开车3分钟就能上高速公路”、“到菜市场只要10分钟”……这些话术想传达的，不外乎：生活机能强大、交通方便。为了取信客户，曾有中介约买方实地走一趟进行测速，从捷运站出口开始步行，果然5分钟抵达家门口。请别忘了，看屋者对该地区可能陌生，中介却很熟悉，他会带领你穿街串巷，一路抄小路、走捷径。 但冷静想想：如果你夜间返家，有勇气只身穿梭小巷弄吗？也不应该教育孩子这么做吧？比较有建设性的做法是规划一条安全的动线，用正常步幅走一遍，重新测量比较保险。 冷处理，别随之起舞 “我同事的客户今天早上下订了”、“另一位买家出880万元，卖方正在考虑”、“如果你真的喜欢，添个20万元应该有希望”……这些话术想传达的，不外乎：要你赶紧出价、价格最好高于多少钱。 要不要随之起舞是你的选择，我通常会建议冷处理，该考虑、该打听的步骤一项都不能少，反正房子很多，买不成这一间，会有另一间出现，你的坚持若将就了，未来铁定后悔。 不妨告诉房仲“880万元超过我能出的价”、“算了，我放弃，总不好让屋主蒙受损失”、“有人下订？那恭喜屋主了！” 实价登录见真章 “这附近的房子很少有人愿意出售”、“这是用公寓的行情买大楼，超划算”、“屋主急着脱手才开价这么低”……这些话术想传达的，不外乎：物件很珍稀、错过就没了。 如今资讯流通发达，屋主开价是否真的便宜？有没有灌入顶楼加盖、露台或车位的坪数？该地区的销售物件真的很少吗？逛逛房仲业者和实价登录网站，答案立见分晓。 买屋和卖屋有时是心理攻防战，我觉得诚恳是最好的应对方式，此外，抓稳自己的步调，不要因外在说词而自乱阵脚，这样即使中介的话术再漂亮，也不会干扰你的决定。（※网站专文） 责任编辑：曾臻 相关新闻： 编辑推荐： 本文转自大纪元（国内需用翻墙软件才能访问） 下载翻墙软件浏览原文：为什么买卖房屋都要找中介？ 靠自己不行吗 手机上长按并复制下面二维码分享本文章： |                         |